神羔羊操盤日誌

當你走進美崙美煥的預售屋時、當你打開陳堆的房屋廣告時、當你花了99元買了一份周刊時，他們都告訴你或蠱惑你一個觀念：租屋不如買屋。

乾 脆大家來算一算到底何者划算？假設今天有人在內湖租屋，租一間33坪10年新舊的房子，租金大約是35000元，一年是42萬，三年126萬，這裡我有一 個重要的假設，因為自有住宅比率已經高達九成以上，只要你是個交租正常，不惹事生非的房客的話，房東怎麼會捨得你搬走？自然很難對你調整房租。

如果你去買一間類似條件的房屋，內湖十年大樓均價約是34萬（新的預售屋已經開價55萬了！），你會有那些的一次性支出：
1、 房價33*34=1122萬
2、 仲介傭金1122萬*1%=11.22萬
3、 裝璜（一坪30000塊錢已經是親友價了）=100萬
4、 契稅=11萬(估計數)
5、 裝璜期間的房租=7萬（當你買了新屋，就已經開使繳納利息等等，但是裝璜期間的租金應該也需內化為購屋成本）
6、 搬家費1萬元
你的總購屋成本為1252萬，假設你自備三成，貸款七成好了，自備382萬，貸款870萬，則你每年有那些固定支出：
1、 貸款利息=870萬*3.8%=33萬
2、 管理費=60*33*12=2.4萬
3、 損失的利息收入382*1.5%=5.7萬
4、 房屋稅地價稅=3萬
你買了這間房子後每年的支出為44萬

你的支出有44萬cover不過你的租金支出42萬，如果你的自備款越低就越不划算。

購屋的現在困境：
1、 未來的利率是易漲難跌的，利率往上的話，就更不划算。
2、 公告現值是逐年提高，你的地價稅也是逐年提高。
3、 房子越老舊其修膳的可能與支出就越高。
4、 房子是會折舊的，十年份的房屋，其價格每年折舊1-2％是十分合理的。

盲點
1、 有人說租屋是替房東賺錢，用另外一個角度看，你不過是拿租金買他的折舊；更何況不替房東賺，當你過戶後不過是換成替銀行賺（房貸利息）、替政府賺（稅捐）
2、 有人說現在不買，以後就會後悔，我想這是那些2002-2004年沒買的人而言吧；以內湖新屋而言，內湖可以說是這七年以來最抗跌也最容易漲的地區 了，1993年一坪34萬，跌到2003年一坪20萬，又慢慢的創新高到55萬（建商喊出來的，我還沒聽到成交價位）。房價是起起伏伏的，不會漲上天也不 會跌到地。
3、 更多人期待2008年的政黨輪替，我只能說這未免過於虛幻沒有根據，首先誰能預知未來的政局呢？民調嗎？（哈）；我提出自己的看法：長期房價由1992年 開始下跌，一路緩跌或急跌到2001（南部在2001年底殺出低點，北部本來在2002年底有機會觸底，但是03年初碰到SARS而脫延了半年）；試問 1992-2001是什麼政黨執政比較久？而從02、03年漲到06年底，又是什麼政黨執政呢？所以用政治來看房價的長期趨勢是根本找不出歷史的必然關係 的。
4、要搞清一點，這波房價的多頭已經是走了第3-5年了，竟有人傻乎乎的以為房價是今年才開始起漲。
唯一讓你租屋不如買屋的理由只有一個：房價要不斷的上漲，且每年上漲的幅度要大過折舊的幅度。這是另外一個大課題，改天再來講房價漲跌的長期因素，先說出我的結論---不是地段。

自從三年前跟另一半在某天夜裡開開心心的被預售屋現場的氣氛感染而買下生平第一間房子時～～就覺得自己應該多看看類似總幹事這類實在的平民投資理財專家文章，還好最後將我的小房子賣出，否折以房地產的投資報酬率來說，還真的是相當不划算～～

想要自己買房子的年輕網友門請大家要多多三思喔～～

因為年輕時候如果沒有多存點錢投資，把收入嘟轉到房地產上反而是富爸爸理所提到的～～會變成一種長期的負債喔～～